住宅 名古屋どこまで使える？
・分散化・小口化Ⅱ地域別・物件別のポートフォリオがつくられ、リスクが分散・減少されている。
また投資最小単位が百万円程度であるため、小口投資家にも対応できる、プロの経営陣Ⅱリートの経営陣は一流の不動産事業家がほとんど。
自社株保有率も高く、経営陣と投資家の利害関係は一致している。
低い負債（借入れ金）比率Ⅱ所得の九五％以上を配当することが義務づけられているため、内部留保を保有しにくく、負債に依存せざるを得ない面はあるが、一般の商業不動産投資の負債が七○?八○％と言われているのに対して、リートの場合は四○?五○％と低く抑えられている。
リートは以下のようなリスクに晒されることになる・マーケットリスク新規の競合物件の増加による競争の激化、人口流出、失業者の増加、不況によるテナントの業績悪化などによって空室率が上昇するリスク。
・マネジメントリスクインフレによるコスト増加、公租公課などのランニングコストの増加、テナントの賃料支払い不能もしくは支払遅延などのリスク。
・エンバイロンメンタルリスク対象不動産が環境に対して有害な状況が明らかになった場合、環境の浄化はオーナーの・金利変動リスク長期のリースを有する物件のファイナンスが短期借入れ金によって賄われている場合、金利の上昇は資産価値の下落を意味することになる。
・エンジニアリングリスク対象不動産が老朽化、整備不備などで修繕する必要が出てきた場合は、通常はオーナー日本では一九八七年に、経済企画庁が地価抑制策の一つとして日本版リートを提唱したことがあったが、リート導入により投機的需要の増大につながり、地価の上昇を招くとの意見から立ち消えになったという経緯がある。
しかしこのリートに関しても、外国金融資本導入とともに、日本に定着していく可能性は高いと言える。
リミテッド・パートナーシップとは、「小口の投資資金を集めて不動産に投資し、収益を投資家に分配する仕組み」を言う。
不動産を対象にしたリミテッド・パートナーシップは、一九八六年の税制改正により、「個人の最高税率が法人の最高税率より低くなった」ことにより、「一般の法人に課税されるよりも個人の投資家に課税される方が有利」との考え方から一般に広まっていった。
ゼネラル・パートナー（無限責任を負う、実際の運営にあたる）とリミッテッド・パトナー（出資した金額の有限責任、業務に一切関与せず）に完全に分別されることリミッテッド・パートナーシップの持ち分を売買するための市場（セカンダリーマーケット）も完備され、特にマスター・リミッテド・パートナーシップの持ち分は、リートと同じように米国の主要証券取引所に上場されている。
日本におけるこの制度は、商法五百三十五?五百四十一条の「匿名組合」にあたるが、現状は余り活用されておらず、今後の課題である。
この匿名組合については最終章で詳しく検討を加える「ノンリコース型（非償還請求権付き）ローン」が普通である。
ノンリコース型の特徴は、借り手が債務不履行（デフォルト）を起こし返済ができなくなった場合でも、融資金の償還請求権が担保に取った不動産にしか及ばない点にある。
したがって借手は担保物件の所有権を放棄することによって残債の支払義務を免れ、貸手は担保物件の所有権を得ることによって債権回収を終了する。
このノンリコース型が米国に浸透した背景としては、不動産そのものの価値よりも「その不動産が生み出すキャッシュフローを重視する」投資手法にある。
このノンリコース型と正反対のリコース型（償還請求権付き）を採用するのが日本式である。
したがって、借手が債務不履行を起こし、返済ができなくなった場合は、償還請求権は「借手が持つすべての資産に遡及する」ことになる。
差し入れた担保不動産は、単なる〃人質〃の位置付けである。
現在の日本経済の最大の問題の一つとなっている住専問題ＲＯＥ（リターン・オン・エクイティ）ＲＯＥは、不動産投資に関して自分が投資する資金に対してその不動産がどれくらいの収益を上げるかを数値に表したものである。
最終的には、自己資金に対して収益が高いほど効率のよい投資ということになる。
ただし、適正なレバレッジを有する不動産投資は、借入れ金の比率をどの程度のレベルに設定するかによってもパフォーマンスが変わってくることから、自己資金の比率が高いほど優良な投資ということではなく、自己資金をどの割合に設定するかが投資の効率性を決定することになる。
不動産価格も賃料相場も、そして金利水準も上下動するのが当たり前といった環境のなかで生まれた技術であり、「投資した不動産は一生手離さずに保有し、そこから得られた家賃収入で老後を」といった、不動産に対する純日本式の考え方とは正反対のものである。
「債務者に支払不能や遅延が発生した場合、その債権を割引価格で債務者に買い取らせるぺ別の金融機関に借り替えをさせる方法」（ディスカウント・ぺイ・オフ）この背景にあるのは米国の不良債権に関する日本とは異なる考え方である。
米国の金融機関の考え方は、「不良債権が発生する原因は、主として担保物件から得られるキャッシュフローが何らかの原因で減少し、ローン返済金額を下回ってしまう」ことを前提として、「キャッシュフローで返済が賄えるレベルまで元本を減額することさえ認めてやれば、減額後のローンは支払えるはず」との考え方である。
根本的には「デフオルト（支払不能）を発生させるくらいなら、元本を減額してでも支払を継続した方が、債権者にとっても債務者にとっても都合がいい」との考え方をする。
このＤＰＯはあくまで支払い不能が発生してからの対処方法であるが、米国では与信の段階からＤＰＯに共通する以下の一つの発想が貫かれている。
①ーＴＶ（ローン・トウ・バリュー）担保物件に関してどのくらいの割合でローン金額を設定するかという、担保掛け目のこ②ＤＳＣＲ（デッド・サービス・カバレッジ・レシォ）担保物件が生み出すキャッシュフローが、ローン返済額の何倍になるかを数値で表わしたもの。
この数値が高いほどデフォルトの可能性が低いことになる。
日本においては意識さえされない手法である。
以上、米国の不動産市場に関する大枠のメカニズムに関して検証してきたが、米国と比較すれば日本式の不動産投資では、貸手である金融機関が常に借手よりも数段上の立場にいながら、万が一の準備を怠って融資を続けてきたために大量の不良債権を抱えることになったことが分かる。
本章では、Ｎ銀が実質的倒産に至った経緯を中心に、バンカース・トラストの日本市場への本格的進出、まさに突然のタイミングで湧出した担保不動産の証券化対策発表、そしてこれから外国金融資本流入とともに日本に定着することが確実な米国式不動産市場のメカニズムに関して論述してきた。
客観的に眺めてみれば、一九九七年三月末から四月中旬にかけて多少のタイムラグがあったにしても、結果から見ても明らかなように、この一連の動きはまさに同時進行している。
これは単なる偶然ではない。
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